비트코인 담보대출 (패니메이, 가상자산, 내집마련)
여러분은 혹시 코인을 팔지 않고도 집을 살 수 있다면 어떨 것 같으세요? 미국에서 패니메이가 가상자산 담보 대출을 승인하면서 이제 비트코인이나 스테이블코인을 담보로 주택을 구입할 수 있게 됐습니다. 저도 몇 년 전 결혼 준비 때문에 코인을 전량 매도했던 경험이 있어서, 이 소식을 접했을 때 '그때 이런 제도가 있었더라면'이라는 생각부터 들더군요. 코인을 팔고 나서 세금은 세금대로 내고, 가격은 또 치솟는 걸 보면서 얼마나 속상했는지 모릅니다.
패니메이 승인, 가상자산이 정식 자산으로 인정받다
미국 최대 주택담보대출 보증기관인 패니메이(Fannie Mae)가 가상자산 담보 대출을 승인했다는 건 단순한 상품 출시를 넘어선 의미를 갖습니다. 패니메이란 연방정부의 지원을 받아 모기지를 보증하는 핵심 기관으로, 이곳의 심사 기준이 사실상 미국 주택 금융 시장 전체의 표준으로 통용됩니다. 쉽게 말해 패니메이가 인정했다는 건 가상자산이 이제 '투기 수단'이 아닌 '실물 자산'으로 공식 편입됐다는 뜻입니다.
디지털 모기지 업체 베터(Better)와 코인베이스가 공동 출시한 이 상품의 구조는 생각보다 명확합니다. 주택 구매자는 베터로부터 기존의 15년 또는 30년 만기 모기지를 받고, 현금 계약금 대신 코인베이스에 보유한 비트코인(BTC)이나 스테이블코인 USDC를 담보로 제공하는 방식입니다. 자산은 API를 통해 코인베이스 계좌에서 베터의 프라임 수탁 계좌로 안전하게 이전되며, 코인베이스 원(Coinbase One) 멤버십 회원은 모기지 가치의 1%에 해당하는 리베이트까지 받을 수 있습니다(출처: 코인베이스).
제가 몇 년 전 집을 살 때만 해도 한국 금융권에서는 가상자산을 대출 심사 항목에 아예 넣어주지도 않았습니다. 통장 잔고와 부동산만 인정받았죠. 그런데 이제는 미국에서 코인을 담보로 집을 산다니, 정말 격세지감을 느낍니다.
코인을 팔지 않고 집을 사는 구조, 어떤 장점이 있을까?
이 상품의 가장 큰 메리트는 무엇일까요? 바로 자본이득세(Capital Gains Tax)를 피할 수 있다는 점입니다. 자본이득세란 자산을 매도했을 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금으로, 특히 비트코인처럼 가격 변동폭이 큰 자산의 경우 수익이 클수록 세금 부담도 커집니다. 그런데 담보 대출 방식을 활용하면 코인을 팔지 않기 때문에 매도 시점의 과세를 유예할 수 있고, 향후 가격이 더 오르면 그 상승분의 이익까지 계속 누릴 수 있습니다.
실제로 저도 코인을 팔았을 때 가장 속상했던 게 세금이었습니다. 수익이 났다고 좋아했는데 막상 세금 고지서를 받고 나니 손에 쥐는 돈이 생각보다 적더라고요. 게다가 제가 판 가격보다 비트코인 값이 더 치솟는 걸 보면서 '이 코인을 담보로 대출만 받았어도'라는 생각을 수도 없이 했습니다.
또 하나 주목할 점은 담보로 묶인 가상자산의 가치가 하락하더라도, 매월 원리금만 정상적으로 납부하면 모기지 대출 자체에는 영향이 없다는 구조입니다. 물론 코인 가격이 폭락했을 때 추가 담보 요구나 마진콜(Margin Call) 가능성은 대출 약관에 따라 다를 수 있으니 사전에 꼼꼼히 확인해야겠지만, 기본적으로는 대출자가 상환 능력만 유지하면 집과 코인을 동시에 지킬 수 있는 셈입니다.
자본이득세 회피 : 코인을 매도하지 않아 과세 시점을 유예할 수 있습니다.
가격 상승 수혜 : 담보로 묶여 있어도 코인 가격이 오르면 그 이익은 온전히 본인의 몫입니다.
리베이트 혜택 : 코인베이스 원 회원은 최대 1만 달러까지 클로징 비용을 절감할 수 있습니다.
미국 내 가상자산 보유 현황과 트럼프 행정부의 친코인 기조
이런 상품이 나올 수 있었던 배경에는 미국 내 가상자산 보유 비율의 급증이 있습니다. 전미가상자산협회(NCA)가 발표한 '2025 가상자산 보유자 현황 보고서'에 따르면, 미국 성인의 21%인 약 5,500만 명이 가상자산을 보유하고 있습니다(출처 : 전미가상자산협회). 그중 39%는 단순 투자를 넘어 실제 상품이나 서비스 구매에 가상자산을 결제 수단으로 활용하고 있다고 하니, 이제 코인이 일상 속 깊숙이 침투했다는 걸 실감하게 됩니다.
특히 흥미로운 건 가상자산 보유가 특정 고소득층에 국한되지 않는다는 점입니다. 코인 보유 가구의 26%는 연 소득 7만 5,000달러 미만이었고, 전체 보유자의 절반 이상(55%)은 1만 달러 미만의 자산만 보유하고 있어 진입 장벽이 상당히 낮아졌음을 보여줍니다. 또한 응답자의 76%가 가상자산이 자신의 삶에 긍정적인 영향을 미쳤다고 평가했다니, 디지털 자산에 대한 미국 내 우호적인 여론이 얼마나 탄탄한지 알 수 있습니다.
트럼프 행정부의 친(親)가상자산 기조도 빼놓을 수 없는 배경입니다. 연방주택금융청(FHFA)의 빌 풀트 청장은 지난해 6월 패니메이와 프레디맥에 주택담보대출 심사 시 가상자산을 정식 자산으로 인정할 수 있도록 준비하라고 지시했습니다. 이런 정책적 지원이 없었다면 이번 상품 출시는 불가능했을 겁니다.
코인베이스의 맥스 브란즈버그 소비자 및 기업용 제품 총괄은 "많은 가상자산 투자자들이 코인을 팔고 싶지 않아 주택 보유자가 되지 못하는 경우가 많았다"며 "이번 상품이 그들의 오랜 니즈를 충족시켜 줄 것"이라고 강조했습니다. 저도 딱 그런 케이스였기 때문에 이 말이 정말 와닿습니다.
하지만 모든 혁신에는 그림자가 있습니다. 가상자산 특유의 극심한 변동성 리스크는 여전히 남아 있고, 만약 비트코인 가격이 반토막 나는 상황에서 주택 가격까지 하락하는 '더블 딥(Double Dip)'이 발생한다면 대출자는 집과 코인을 동시에 잃을 수도 있습니다. 또한 이미 코인을 선점한 부유층이나 초기 투자자들은 자산을 계속 불려갈 수 있는 반면, 가상자산이 없는 서민들은 여전히 높은 현금 계약금의 벽에 막혀 내 집 마련이 더 힘들어질 수 있다는 우려도 있습니다. 결국 이 제도가 진정한 금융 혁신으로 남으려면, 투기적 수요를 부추기기보다 실질적으로 주거 안정이 필요한 계층에게 안전하고 공정하게 혜택이 돌아갈 수 있도록 제도적 보완이 반드시 병행돼야 할 것입니다.
비트코인 1억 시대가 온 지금, 한국에서도 이런 혁신적인 모기지 상품이 도입된다면 젊은 투자자들에게 '내 집 마련'과 '자산 증식'이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 희망이 되지 않을까요? 조만간 코인베이스 계좌를 확인하며 주택 대출 상담을 받는 풍경이 일상이 될 날이 머지않은 것 같습니다. 여러분은 만약 이런 제도가 생긴다면 활용하실 생각이 있으신가요?
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